[윤후덕 의원] HUG, 전세금반환보증 신청 시 집주인 확인절차 여전

HUG, 전세금반환보증 신청 시 집주인 확인절차 여전

 주택도시보증공사는 세입자(주택임차인)의 전세보증금 보호를 위해 2013년 8월 28일부터 전세보증금반환보증 제도를 운용하고 있다. 이 제도는 임차계약이 종료되었음에도 사업시행자(임대인)가 전세보증금을 상환하지 못하는 경우 업무협약에 따라 공사가 보증을 책임지는 제도이다. 보증 출시일 이후 2017년 6월 30일까지 45,225건의 보증계약이 체결됐다.

❍ 출시 당시에는 집주인(임대인)의 인감증명날인과 제출 등 집주인의 사전동의 절차가 필수였으나, 2013년 10월부터는 집주인의 동의 없이 채권양도를 통지하는 방식으로 보증취급이 가능하도록 절차가 개선됐다.

❍ 그런데 지난 9월 국토교통부의 ‘주택도시보증공사 종합감사’ 결과 주택도시보증공사가 홍보하던 것과는 달리 전세보증금반환보증 신청을 받을 때 집주인과 전화상 확인 절차를 추가적으로 진행하고 있는 것이 밝혀졌다.

❍ 집주인이 확인을 거부하거나 전화를 받지 않는 경우 주택도시보증공사가 보증서를 발급하지 않아 결국 세입자의 전세보증금반환채권이 온전히 보호되지 못하는 결과를 가져왔다.

2013. 8. 이후 2017. 6. 30.까지 전세보증금반환보증 전체 신청 건수는 50,297건이며, 이 중 보증서가 발급된 건은 45,225건으로 발급률은 90.0%임.

- 보증의 취급은 공사 지점을 통해 직접 취급하거나 은행을 통해 위탁 취급하고 있는데, 공사 직접 취급 보증 건의 경우에는 전산프로세서 조회로 보증 미발급 사유를 확인할 수 있으나, 은행을 통한 위탁 취급의 경우 보증서 미발급 사유가 임대인의 채권양도 확인 거절 등에 따른 것인지 보증신청인(임차인 등)의 보증신청 취소에 따른 것인지의 확인이 불가하여 공사 직접 취급 건에 한정하여 보증서 발급 현황자료 작성

❍ 이에 대해, 주택도시보증공사에서는 전세보증금반환채권에 대해 공사보다 앞선 다른 채권자로부터 권리침해 가능성을 방지하기 위해 집주인에게 채권양도 및 질권 승낙 유무 등을 전화로 확인하였으나, 「민법」에서 ‘온전한 채권양도통지’의 법정요건으로 도달과 확정일자만을 규정하고 있으므로, 향후 전세보증금반환보증제도를 운용함에 있어 「민법」의 취지에 따라 개선하겠다는 의견을 제시했다.

제449조(채권의 양도성)

①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제450조(지명채권양도의 대항요건)

①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

 ②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

❍ 또한, 전세보증금반환보증 홍보 안내물에 있는 “임대인의 동의 없이도 보증가입이 가능(단, 협조 필요)”이라는 문구로 인해 집주인과 세입자로부터 빈번히 민원이 야기되는 것에 대해서도 개선을 검토하겠다는 입장을 밝혔다.

❍ 하지만 주택도시보증공사는 10월 15일 현재까지도 여전히 홈페이지를 통해 ‘보증서 발급 시 임대인 협조사항’으로 “임대인과 유선통화를 통해 전세계약 사실 등을 확인”할 수 있어야 한다는 내용을 여전히 안내하고 있다.