금리인상과 건축 경기부진으로 새 국면맞는 파주메디컬클러스터 사업

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금리인상과 건축 경기부진으로 새 국면맞는 파주메디컬클러스터 사업

- 파주도시관광공사 “개발이익 재투자 시행사에 요구, 관철했다”

- PMC(주) “국립암센터 분원 확정도 큰 동력”

 

 

 

금리인상과 레고랜드발 사태로 PF(프로젝트 파이넨싱)자금조성이 어려워지고 있는 가운데 파주시메디컬클러스터사업(이하 PMC사업)이 처음부터 자금부족으로 토지보상을 미루는 등 새로운 국면을 맞고 있다.

PMC사업은 서패동 432번지 45만여㎡에 약 1조5천억원이 투입되어 2029년 완공예정이다. PMC사업의 핵심은 의료단지 오른쪽으로 들어설 3,398개의 공공주택단지, 준 주거시설등의 개발이익금을 아주대병원과 국립암센터혁신의료단지에 제공하고 이후 바이오융복합단지를 추가 조성한다는 게 골자다. 이 사업을 위해 특수목적법인인 파주메디컬클러스터(주)(이하 PMC(주))가 자본금 5억원으로 2021년 1월 결성됐다. 파주도시관광공사가 사업관리를, 건설총괄은 현대엔지니어링, 금융은 하나은행. 시행사인 PMC(주)가 주주로 참여하고 있다.

 

일부 토지주들의 보상가 부풀리기로 토지보상비 2배 가까이 늘어

그런데 2025년부터 시작될 공공주택개발사업에서 분양이 순조로울 지 문제다. 높은 금리 때문에 전국적으로 미분양사태가 벌어지고 있고 건축자재 가격 상승, 불경기 등이 겹쳐 분양이 제대로 될지 염려되고 있다. 게다가 애초 예상했던 토지보상비도 거의 배가 늘어 2천여억원이 들어갈 예정이다. 따라서 일차적으로 토지보상금을 지불해야 할 시행사인 PMC(주)가 늘어난 부담을 어떻게 극복해 나갈지 귀추가 주목되고 있다.

작년 3월 주민설명회 이후 일부 토지주들이 싸구려 자재를 이용해 비닐하우스를 급조하거나 버섯이나 산양삼 같은 작물재배, 식재 등을 통해 보상가를 높이는 작업을 공공연하게 진행해 설명회 전에 100여개에 불과 했던 비닐하우스는 현재 400여개에 달한다. 현장에 가보면 더 많은 보상을 받게 해주겠다는 보상상담업체도 적지 않다. 문제는 농지전용이 아닌 농지이용은 불법이 아니란 법의 맹점을 이용한 증축이라 딱히 이를 제재할 법적 근거가 없다는 것. 토지보상은 경기도 토지수용위원회, 토지보상 주민대책위원회, PMC(주)측에서 선정한 감정평가사들이 각자 산출한 보상액을 합쳐 산술평균으로 정했다.

 

 

중앙토지수용위원회 공사투자지분 50% 상향조건으로 토지수용 동의

그간 공익사업이 아니란 이유로 4차례나 부동의를 내렸던 중앙토지수용위원회(이하 중토위)는 작년 7월 7일 성실한 보상협의 이행과 사업의 공공성 강화를 전제로 조건부 동의를 내려 현재 보상금협의는 마무리 단계에 와있다.

그러나 PMC(주)는 시행사가 땅을 사고 운영자금을 빌려주는 브릿지 론도 받지 못해 자금난을 겪고 있다. 따라서 토지보상금 지급시기도 금년도 상반기로 미뤄진 상태이다. 그만큼 이 PF사업추진이 불투명하다는 증거다. 또한 중토위의 조건부 동의에 따라 파주시 자회사인 파주도시관광공사(이하 공사)의 주주지분을 20%에서 50%로 올리고 대신 PMC(주)지분은 원래 65%에서 35%로 내려 공공성을 강화해야만 한다.

 

파주도시관광공사 개발이익 재투자 시행사에 요구, 관철했다

공사는 공공성을 확보하기 위한 조건으로 PMC(주)에 ▲종합병원설립 기본협약서 ▲개발이익 재투자 약속 및 안전장치 ▲의결권 확대 등을 요구했다. PMC(주)의 고주혁대표는 “개발이익을 재투자해야 한다는 공사의 요구는 사업을 하지 말라는 뜻과 같다. 그러나 고심 끝에 2025년 분양이 완료되는 시점에 공공이익을 재투자한다는 조건으로 이를 수용했다”라고 밝히고 “이 프로젝트에서 가장 이익을 보는 것은 개발이익의 98%이상을 가져가는 파주시다”라고 말했다. PMC(주)는 토지분양이 끝난 후 공사의 지분을 다시 가져오는데 이때 바이오융복합 단지 개발을 통해 그동안 유보됐던 개발이익을 실현 하겠다는 전략이다.

 

 

PMC(주) : 공동주택분양 순조로울 것. 국립암센터 분원 확정도 큰 동력

시행사인 PMC(주)의 고주혁 대표는 “대내외적으로 상황이 녹녹치 않은 것을 알고 있다. 그러나 2027년경이 되면 파주인구가 65만으로 늘 것으로 예상한다. 따라서 의료단지나 심학산 자락 등의 환경적 입지장점과 인구증가로 공공주택 분양은 순조로울 것으로 기대하고 있다”라고 말했다. 아주대 병원유치에 관해 고 대표는 “공공성 확보에 따라 수의계약이 아닌 공모로 종합병원유치에 나서야 한다. 다만 그동안 아주대 병원측과 2020년 8월 M.O.U를 체결하는 등 긴밀한 협약을 계속해 왔기 때문에 현재로선 기대치가 제일 높은 병원이다”라고 말했다.

하지만 아주대학 관계자는 “아직 확정된 것이 아니다. 검토중이며 파주시에서 어떤 조건을 제시하느냐에 달려있다”라고 밝혔다. PMC 사업전망을 묻는 질문에 고 대표는 “아직 정식으로 언론에 발표되진 않았지만 국립암센터 혁신의료단지가 들어오는 것은 확정적이다. 전국에 산재한 16개의 메디컬클러스터 프로젝트를 봐도 국립암센터 분원이 있는 곳은 순조롭게 사업이 진행되고 있다. 따라서 이 사업도 어떻게든 잘 갈 것으로 믿는다”라고 말했다. 토지보상이 금년도 상반기에 마무리되면 토지조성과 국립암센터 혁신의료단지 조성부터 공사가 진행되어 1단계 공사는 2025년경 완료될 예정이다. 2단계로는 아파트 단지건설과 종합병원 그리고 바이오융복합단지 조성이 2029년까지 진행될 예정이다.

 

파주시와 파주도시관광공사간의 불통사건의 교훈

한편 공사측은 자신들의 의견도 묻지 않고 파주시가 작년 12월 말에 PMC사업 실시계획 인가를 내주자 이에 항의하는 의미로 임원 3명이 집단 사표를 제출했으나 수리되지 않았고 현재 근무 중이다. 이번 사건은 파주시와 공사 간 불통 행정을 상징하는 사건이 되고 말았다. 공사는 PMC측에 공공성 확보를 위한 조건을 제시하는 과정에서 사업실시계획인가를 협상카드로 이용하려 했던 것을 파주시가 상의도 없이 일방적으로 내준 것에 대한 불만을 표한 것이었다.

 

파주도시관광공사 프로젝트건설사업 경험 전무, 추진조직 간 소통 중요

한편 공사가 50%로 지분을 높인다고 해도 PMC 총 자본금 5억중, 1억5천만원을 추가로 부담해 총 출자액은 2억5천만원에 그친다. 막말로 사업이 엎어져도 파주시와 공사는 손해가 거의 나질 않는다. 이렇게 적은 출자로 공사나 파주시가 얼마나 책임감을 가질지도 의문이다. 그렇지만 사업이 엎어지면 시민들로부터 신뢰성 상실이란 비난이 커질 것이기 때문에 파주시도 이 프로젝트를 성공시켜야만 하는 부담감을 갖고 있다.

또 다른 문제는 파주도시관광공사관계자 그 누구도 대규모 프로젝트 건설공사의 사업시행 관리경험이 없다는 점이다. 따라서 이 프로젝트의 파주시 관리부서인 공영개발과(이전 통일기반조성과)와의 긴밀한 협의와 자문이 필수적이다. PMC사업에 난관은 많다. 하지만 각 추진조직간의 긴밀한 협의와 대처, 그리고 파주시민들의 이익이 우선시되는 투명한 사업 추진이야말로 이 험난한 사업을 성공시키는 기본전략이 되어야 한다.

 

김석종 기자

 

#154호 (2023.2.1)

 

 

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