파주LH공사 공공개발보단 이익추구 운정3지구서 용도변경으로 이윤극대화, 공공을 위한 개발이 맞나?

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파주LH공사 공공개발보단 이익추구

운정3지구서 용도변경으로 이윤극대화, 공공을 위한 개발이 맞나?

 

파주LH공사가 그간 운정1.2지구에서 손해 보았던 사업을 만회하기 위해 운정 3지구에서 안간힘을 쏟고 있는 가운데 당초 계획을 벗어나 용도변경을 과도하게 시도하고 있다는 지적이 일고 있다. 현재 LH파주지사는 9차 개발계획변경(이하 개변)에 이어 현재 10차 개변을 국토부에 신청해 놓은 상태다.

그러나 개변이 거듭될수록 원래 원안에서 용도변경 건수가 증가 하고, 특히 이번 10차 개변을 통해 지나칠 정도로 용도변경이 과도하게 이루어지고 있다는 지적이 나오고 있다. 8월 달중 곧 발표될 10차 개변은 지난 9차 개변과는 확연히 달라진 용도변경이 감지되고 있다. 일단 GTX-A 운정역사를 중심으로 한 상업지구의 개편과 복합단지의 용도변경건,그리고 도로 등 기반시설의 변경 건 등이다. 운정역사에 환승주차장을 설치했을 경우 당초 상업지구의 면적이 늘어나는 대신 인근 공동주택단지인 A19와 A21블록이 줄어들게 된다. 현재 두 블록은 대형건설사 참여가 예상되는 설계공모가 진행되고 있고 당첨된 건설사들이 공사에 뛰어들려면 줄어든 공동주택 부지의 용적률을 높여야만 한다. 용적률을 높여주어 고층의 아파트를 지을 수 있도록 해야 대형건설사들에게 줄어든 토지를 비싸게 팔 수 있다. 고층아파트가 들어서면 늘 조망권과 일조권 침해, 그리고 교통체증 등 정주환경이 문제가 된다. 작년 9월 LH공사가 대방건설에 판매한 산내마을  6단지 바로 앞의  A36 블록은 원래 4층짜리 연립이었는데 파주시가 LH의 용도변경을 2번씩이나 승인해 주는 바람에 15층짜리 고층아파트 건설부지로 둔갑해 버렸다. 이 사실이 알려지자 산내마을 6단지를 비롯한 많은 인근 주민들의 거센 반발과 시위가 지금까지 계속되고 있다. LH공사는 산내마을  구역의 A35,A36,A37블록을 함께 묶어 작년 9월 대방건설에 1,604억6천여만 원을 받고 토지를 매각, 용도변경으로 엄청난 이익을 챙긴바 있다.

 

GTX 운정신도시역 주변으로 용도변경 집중돼

조금씩 용도 변경해 눈치 채기 어렵다

용적률 상승이 곧 돈이란 공식을 익히 숙지하고 있는 LH공사 파주지사는 운정3지구 아파트에 최저 154.8% 많게는 190%까지의 용적률을 적용시키고 있다.

LH공사가 용적률을 높여가는 이유는 층을 높여 토지 값을 올리려는 것이다. 특히 용적률 상승을 시도하는 곳은 역세권에서 가까워 분양 청약자들이 몰릴 블록에 집중된다. 운정 GTX역 역세권이고 바로 단지 옆에 초등학교가 들어설 A33블록은 작년 10월경 실시된 치열한 입찰경쟁에서 우미건설이 649억으로 낙찰됐다. 평당 692만원 이다. A33블록은 용적률 190%가 적용되어 25층까지 지을 수 있다. 준공후 후분양 조건이란 점도 역세권, 초등학교인근 위치라는 점과 더불어 분양에 유리하게 작용하고 있다. LH는 A33블록의 토지 값을 올리기 위해 2019년8차 변경때 26평대를 33평대로 용도변경을 해주었다. 그리고 2017년 개변 5차 변경 때의 용적률 170%를 9차 개변때 190%로 상향시켰다. 이 같이 LH공사는 티 안 나게 조금씩 토지가를 해마다 상승시켜 온 셈이다.

 

 

복합용지 7군데중 3군데 아파트전용으로 전환 움직임
LH파주지사 복합 1지역, 28층 공용주택으로 설계공모 중. 
사업주체로 분양 및 건설이윤 챙기겠다는 의도?

이윤극대화를 위한 운정3지구에서의 LH의 또 다른 행보는 복합용지(주상복합)의 용도변경이다. 
본보기자가 취재한 결과 현재까지 복합용지 7군데 중 복합용지 1,4,5 를 공동주택용지(아파트 부지)로 전용할 용도변경이 진행되고 있다. 일단 4,5 용지는 인근에 들어설 초등학교 학교 건립과 연관관계가 있다. 일정 숫자의 학령 아이들이 지역에 거주해야 설립허가가 나오기 때문에 인구유입을 위해 부득이 용도변경을 신청했다는 게 LH 공사 파주지사의 설명이다. 하지만 4,5복합용지에 고층아파트가 들어서면 인근 교하지구에 사는 기존 거주민들의 거센 반발이 예상된다. 그간  탁 트인 심학산의 경관과 시원한 산바람을 즐기며 살아왔던 교하지구의 거주민들은 용도변경에 반대하며 통장들과 주민들이 모여 대책회의까지 하고 있다. 복합용지1은 GTX-A 운정역과 도보로 5분밖에 걸리지 않는 초역세권부지로 LH공사 파주지사는 기존의 A23블록의 이름으로 복합용지 1에  현재 현상설계공모를 한 상태다.
결국 LH공사 파주지사는 초역세권에 속하는 복합용지1을 아파트부지로 용도 변경해 이윤을 극대화 하겠다는 것. LH는 용도변경 명목을 만들기 위해 일반분양이 아닌 공공분양으로 진행하고 대신 원래 884세대에서 1012세대로, 용적률은  3지구아파트 최대치인 190%로 올려, 최고 28층 아파트로 건설할 계획으로 알려졌다.
이 경우 LH공사는 공사주체가 되기 때문에 토지를 팔지 않고 공사를 진행하는데 하도급 건설업체로부터 건설비 차액이윤을 챙기고 일시마감이 예상되는 분양에서도 이윤을 남길 수 있어  단순 토지판매 보다도 더 큰 이윤을 챙길 것으로 예상되고 있다.

 

 

 

 

용도변경으로 인구는 증가하는데 도로면적은 줄어든다.
지구내 大路 숫자는 같은데 폭이 다르다.
운정 3지구의 수용인구 및 수용세대는 계속 증가하고 있다.

2014년 토지보상이 시작되고 본격적인 개발이 시작될 당시 국토부가 고시한 개변2에선 총 수용인구 95,084명에 39,291세대를 예상했으나 앞으로 3차단계가 끝나면 101,621명, 42,329세대 가 입주할 것으로 예상되고 있다. 당초 예상보다 6,537명, 3,038세대가 늘어난다.
입주자가 늘어나게 되는 큰 이유 중의 하나가 이 같은 용도변경에 기인한다. 아파트 층수가 높아지면 자연 세대수가 늘어나고 유입인구도 늘게 되는 것이다.
이렇게 입주자들이 늘어나면서 문제가 되는 게 교통과 환경문제다.  현재 운정 3지구 9차변경(작년 9월발표)을 보면 운정3지구의 도로 총 수는 대로, 중로, 소로를 합쳐 447개로 3차변경(2015년 12월28일 국토부고시 2015-1005호)때보다 3개 늘어나는 데 그쳤다. 대동맥 격인 30-34미터 폭의  대로는 2단계에서 1개 적게 줄였다. 대신 3단계 공사에서 25-29미터 폭의 도로를 1개 추가해 명목상 대로 숫자는 24개로 같다. 숫자는 같게 하고 도로 면적은 줄여 다른 용도로 변경하려는 의도가 보이는 대목이다. 개변이 진행되면서 원안에 있던 광장 세 개도  한 개로 줄었다. 이렇듯 LH공사 파주지사는 가능한 한 주거부지를 확보하느라 혈안이 되어있다. 운정신도시역을 중심으로 상업지구가 활성화 되고 개발이 일사천리로 진행되면 생각보다 더 많은 인구가 유입될 수 있고 필연적으로 교통, 환경, 일조권, 조망권등의 문제가 따라온다. 게다가 지금은 1단계가 끝나가고 내년부턴 대규모 공사가 시작되는 2단계가 시작된다. 인구유입도 1단계 보다 1만 6천여 명이 더 들어올것으로 예상되고 있다. 따라서 용도변경에 대한 파주시와 파주시민들의 감시와 견제가 앞으로 더욱 강화될 필요가 있다.

 

파주시, 주민들 요구사항 반영해 용도변경 견제해야
형식적 과정거치고 할 일 다 했다는 파주시의 면피성행정 개선되어야한다.
용도변경과정은 이렇다. LH공사가 국토부에 용도변경이 포함된 개변을 요청하면 국토부가 파주시에 승인여부를 협의하는 절차로 진행된다. 이때 파주시는 여러 부서의 검토를 거쳐 주민공람(지역 일간지 2곳에 1회 광고게재. 파주시청 홈피게재)을 거쳐 승인을 해주면 국토부가 고시로 발표하는 식이다. 국토부에서 승인이 나도 파주시 주택과 공동주택개발팀에서 유관기관의 의견을 수렴해 건설사의 사업승인 여부를 결정 할수 도 있다. 그러나 용도변경 시 주민공청회를 해야 한다는 국토부법령도 없고 파주 시민들이 거의 볼 수 없는 일간지 1회 광고게재로 주민감시를 교묘하게 피해나가, 일단 용도변경이 결정되고 나면 되돌리기 힘든 구조로 되어있다.
이렇게 모든 게 짬짬이로 결정되고 고시되니 주민들이 반발하는 것은 당연하다.
운정 3지구는 현재 총 42개 공동주택용지중 17개가 비싼 값으로 팔려나갔다. 이런 호재의 중심에는 GTX-A 운정신도시역이 있다. 
 

 

 

LH공사 파주지사 운정3지구서 보상오류

100억들인 지사건물 7년쓰고 철거예정, 혈세낭비 비난

LH공사 파주지사는 파주운정3지구에서 보상오류를 저질렀다. 지난 7월9일 발표된 국무조정실 부패예방추진단 국책사업과와 국토부 감사실에서 실시한 대규모 택지개발사업 보상실태 점검에서 밝혀진 사실이다.

또한 LH공사 파주지사는 현재 100억을 들여 지은 지사건물을 7년 정도 사용한 후 2025년에 철거하고 공공주택 부지로 다시 전용한다는 계획을 세우고 있다. 철거비용만 8억 이상이 들어간다고 하니 혈세만 낭비한다는 지적이 나오고 있다.

그밖에 LH공사는 그간 직원들의 금품수수, 장비유용, 불법 청약건등 적지 않은 비리가 내부감사결과 드러나기도 했다. LH공사는 파주시와 시민들의 감시대상이 되어야 한다. 이 같이 자사의 이윤추구만을 앞세우는 공격적인 마케팅에 파주시가 들놀이 역할 만 해서는 안 된다. LH공사 파주지사가 개변을 해와도 파주건축조례나 환경평가 등의 규제를 통해 의견을 달아 국토부의 결정에 영향을 미칠 수 있다.

 

파주시 주민들을 먼저 생각하는 가치관의 전환필요.

절차상 문제 있었던 용도변경은 취소 되어야 한다.

파주 시민들의 정주권과 재산권 보호를 위해선 파주시 신도시개발과를 비롯한 파주시 여러 유관 부처들이 주민 편에서 생각하고 주민들의 권익을 우선시 하는 가치전환이 필요하다. 법에서 규정한대로 진행했으니 할 일을 다 했다는 식의 면피성행정은 마땅히 지탄받고 개선되어야 한다. 특히 파주시도시개발부가 2013년 6월 28일 LH공사의 용도변경 요청 건을 하루 만에 전격적으로 절차 없이 승인해 준 것은 파주시의 수치가 될 것이다. 절차상 문제가 있었던 용도변경 승인은 취소되어야 마땅하다. 시간이 흘러 돌이키기 어렵다는 말은 변명에 불과하다. 수년 후 운정3지구가 완성될 때 그곳이 파주시민들이 마음속으로 인정하고 편안하게 오래 살고 싶은 곳이 되어야 할것이다.

 

 

 

 

특별취재팀

 

 

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